Schnell wie eine E-Mail, sicher wie ein Brief und nachweisbar wie ein Einschreiben - die De-Mail soll all das möglich machen. Mit De-Mail soll die Kommunikation im Netz sicherer werden - das gilt besonders in juristischen Bereichen, wenn es entscheidend auf den Zugang der Nachricht ankommt. Und das ist bislang einer der gravierendsten Nachteile der herkömmlichen E-Mail-Konversation, da die Identität hier nicht sicher feststellbar ist. Rechtssicher kann derzeit eine E-Mail nur zugestellt werden, wenn der Empfänger den Zugang bestätigt. Aus diesem Grund greifen Unternehmen bei Angeboten, Verträgen, Rechnungen und Mahnungen lieber auf den guten alten Papierbogen zurück. Mit De-Mail soll sich das ändern und der kostenaufwendige Versand von rechtsverbindlichen Unterlagen auf dem Postweg bald der Vergangenheit angehören.
De-Mail kann von Unternehmen, Privatpersonen und Behörden genutzt werden.
Zertifizierte Anbieter
Nach einiger Verspätung ist im Mai das De-Mail-Gesetz endlich in Kraft getreten, das für mehr Sicherheit bei der elektronischen Nachrichtenübermittlung sorgen soll. De-Mail soll von Behörden, Unternehmen und Privatpersonen genutzt werden können. Bekannte Internetdienste haben angekündigt, dass sie die Zertifizierung beantragen werden, oder befinden sich bereits im Akkreditierungsverfahren. Frühestens Ende des Jahres wird mit den ersten Akkreditierungen gerechnet. De-Mail-Anbieter dürfen nur Dienste anbieten, die vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik zugelassen sind. Um die Zertifizierung zu erhalten, müssen die Anbieter strenge Sicherheits- und Datenschutzauflagen erfüllen, d. h. alle Voraussetzungen des Kriterienkatalogs für den Datenschutz-Nachweis gemäß § 16 Absatz 3 Nr. 4 De-Mail-Gesetz. Da die IT-Sicherheitsanforderungen sehr hoch sind, werden Kunden vermutlich De-Mail-Dienste erst im kommenden Jahr nutzen können.
De-Mail-Nutzerkonto
Allerdings haben Kunden bei den meisten Dienstanbietern bereits die Möglichkeit, sich entsprechende De-Mail-Adressen reservieren zu lassen. Nach der Akkreditierung kann man dann im nächsten Schritt ein De-Mail-Nutzerkonto eröffnen. Das De-Mail-Konto ist allein diesem Nutzer zugeordnet. Vor der Aktivierung muss daher die Identität des Inhabers eindeutig festgestellt werden. Das Verfahren bestimmt der Anbieter. Das kann beispielsweise durch persönliche Vorlage des amtlichen Ausweises geschehen oder per Onlineausweis mit dem neuen Personalausweis. Für juristische Personen muss der Handelsregisterauszug vorgelegt und der angemeldete Vertreter sicher identifiziert werden. Nach Abschluss der Identitätsprüfung erfolgt dann die Freischaltung des Nutzerkontos.
Monday, November 21, 2011
Thursday, November 10, 2011
Studienzeit – Auf was sollte ich beim Wohnen achten
Neue Umgebung, neue Freunde, neuer Lebensabschnitt. Nur jeder fünfte Student wohnt während des Studiums weiter zuhause. Die anderen ziehen um und werden meist zum ersten Mal in ihrem Leben Mieter. Egal wo es einen hin verschlägt, ob in ein Studentenwohnheim, eine Wohngemeinschaft oder eine eigene Wohnung: Überall begegnen einem dabei rechtliche Besonderheiten. Damit diese nicht zu bösen Erinnerungen an die schönste Zeit des Lebens führen, gibt das anwalt.de-Redaktionsteam ein paar Tipps.
Egal wo man letztlich wohnt, rechtliche Besonderheiten gibt es überall.
Habe ich im Studentenwohnheim die gleichen Rechte wie andere Mieter auch?
Wer einen Platz in einem Studentenwohnheim hat, sollte wissen, dass § 549 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für Wohnheime einige Mieterrechte erheblich einschränkt. Grund: Um flexibel bei der Platzvergabe zu sein, gelten die gesetzlichen Grenzen bei Mieterhöhungen nicht und der Kündigungsschutz ist beschnitten. So muss der Wohnheimbetreiber eine Kündigung nicht wie sonst üblich begründen, da die sogenannte Sozialklausel in Wohnheimen ausgeschlossen ist. Die Kündigung muss aber weiterhin schriftlich vorliegen und eigenhändig unterschrieben sein und sollte eine Widerspruchsbelehrung enthalten. Ganz schutzlos ist man dennoch nicht. In Härtefällen, wie etwa bevorstehendem Examen oder Schwangerschaft, darf bis zum Ende dieses Zustands ausnahmsweise weitergewohnt werden. In derartigen Fällen muss der Kündigung bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich widersprochen werden. Enthielt die Kündigung keine Widerspruchsbelehrung, dann kann sie auch noch im ersten Gerichtstermin erklärt werden. Das hilft einem aber alles nicht, wenn die Mietdauer auf eine bestimmte Semesterzahl beschränkt ist oder ein fristloser Kündigungsgrund vorliegt.
Das WG-Leben ist doch eigentlich ganz locker, oder?
Der Spar- und Spaßeffekt durch Wohngemeinschaften ist bekannt. Fast jeder vierte Student ist WG-Bewohner. Solange alles gut läuft, kein Problem. Auf begrenztem Raum, wo man sich nur schwer aus dem Weg gehen kann, kann es aber auch zu Spannungen kommen.
Einfach kündigen und ausziehen geht nicht immer
Was viele nicht wissen, rechtlich betrachtet ist eine Wohngemeinschaft eine sogenannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dafür reichen bereits zwei Personen, die einen gemeinsamen Zweck verfolgen und dazu Beiträge leisten. Ein ausdrücklicher Vertrag oder unternehmerischer Zweck ist nicht notwendig. Die Bewohner müssen nicht einmal darüber reden. Bereits das Zusammenziehen reicht zur Gründung aus. Den Zweck bildet das gemeinsame Bewohnen, die zu leistenden Beiträge sind die anteiligen Mietzahlungen und die Beiträge zum Wohnungserhalt. Bedeutung erlangt die GbR unter anderem dann, wenn ein WG-Bewohner ausziehen will. Stehen, wie meist, alle WG-Mitglieder gleichberechtigt im Mietvertrag, müssen alle übrigen und der Vermieter der Kündigung des Ausziehwilligen zustimmen. Die Kündigung ist sonst unwirksam. Der Ausziehende muss zwar nicht länger in der WG leben, aber weiterhin seine Miete zahlen und haftet für eventuelle Schäden (LG Hamburg, Urteil v. 10.8.1995, Az.: 334 S 38/95). Stellt sich jemand auf stur und hilft auch keine Überzeugungsarbeit, muss derjenige leider auf Zustimmung verklagt werden. Kleiner Trost. Die Gerichte entscheiden in solchen Fällen regelmäßig gegen Verweigerer, da ihnen meist ein wichtiger Grund fehlt, um „Nein" zur Kündigung zu sagen. Als Verlierer des Prozesses müssen sie dann alle Kosten tragen, die durch Gericht, Anwalt und länger zu zahlende Miete entstanden sind. Ein Hinweis darauf im Vorfeld hilft vielleicht, dickköpfige Mitbewohner zu überzeugen.
Dieses Problem besteht nicht, wenn der Vermieter nur mit einem der Bewohner den Mietvertrag abgeschlossen hat und die übrigen Mitbewohner wiederum seine Untermieter sind. Hier kann der Vertrag zwischen Hauptmieter und einzelnem Untermieter normal gekündigt werden. Aber einfach so ohne Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten, ist nicht erlaubt. Dieser kann sonst nach § 543 Abs. 2 BGB fristlos kündigen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. Die Untervermietung ist beim Vermieter vorher zu beantragen, kann nach § 553 Abs. 1 BGB von ihm aber nur aus wichtigen Gründen oder bei Überbelegung der Wohnung verweigert werden. Um das zu verhindern, regelt man mit dem Vermieter besser eine Erlaubnis zur Untervermietung im Mietvertrag.
Ebenfalls wichtig: Endet der Vertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter, endet damit auch der Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter und alle müssen ausziehen. Um dies zu verhindern, ist es sinnvoll zu vereinbaren, dass die Untermieter in den Vertrag zwischen Haupt- und Vermieter eintreten dürfen.
Vorsicht vor der Haftungsfalle
Einen großen Nachteil bringt diese Konstruktion vor allem für den Hauptmieter mit sich. Er haftet dem Vermieter allein für alle Beschädigungen an der Wohnung - also auch die seiner Mitbewohner - und muss die Miete auch dann zahlen, wenn die Untermieter ihm noch nichts bezahlt haben. Da der Vermieter hier nur eine Bezugsperson hat, sind sie der Untervermietung meist abgeneigt. Das gleiche gilt für das Modell, dass jeder Bewohner einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt. Bei mehreren gleichberechtigten Mietern kann er sich nämlich einen der Mieter aussuchen und sämtliche Forderungen gegen die WG verlangen. Bei dieser als gesamtschuldnerisch bezeichneten Haftung sind Absprachen zwischen den Bewohnern für den Vermieter bedeutungslos (OLG Celle, Urteil v. 18.02.1998, Az.: 2 U 29/97). Ob der in Anspruch genommene Bewohner das Geld später von seinen Mitbewohnern zurückbekommt, ist allein sein Problem. Schmerzlich musste dies ein WG-Bewohner erfahren, der vom Amtsgericht Paderborn verurteilt wurde, umgerechnet 2.000 Euro für Mietrückstände und Wohnungsräumung seines plötzlich verschwundenen Mitbewohners zu zahlen (AG Paderborn, Az.: 51 C 28/99).
Vorsicht! Auch die elterliche Mietbürgschaft gilt für alle Bewohner, wenn sie nicht ausdrücklich auf das eigene Kind beschränkt wurde, wie das Landgericht Kassel entschied. Ein Vater musste für einen Mitbewohner in der WG seiner Söhne die nicht gezahlte Miete übernehmen, da nicht klar war, dass er nur für seine eigenen Kinder bürgen wollte (LG Kassel, Urteil v. 19.12.1996, Az.: 1 S 613/96). Lediglich die Höhe der Bürgschaft wurde auf drei Monatsnettomieten beschränkt, da der Vermieter sonst übervorteilt gewesen wäre.
Darf der Vermieter bei neuen WG-Mitbewohnern ein Wort mitreden?
Ja, aber nur, wenn der neue Mitbewohner ihm aus wichtigen Gründen unzumutbar ist (LG Karlsruhe, Urteil v. 25.01.1985, 9 S 580/83). Ansonsten ist er zur Zustimmung verpflichtet. Der Ein- und Auszug von Mitbewohnern sind bei WGs nämlich normal. Wenn an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde, muss der Vermieter damit rechnen und dies akzeptieren. In Universitätsstädten kann der Vermieter bei der Vermietung an mehrere Studenten schlecht sagen, dass keine WG vorliegt. Der Wille zur WG-Gründung sollte aber dennoch mitgeteilt werden. Am besten gleich in den Mietvertrag aufnehmen, dass an eine studentische Wohngemeinschaft vermietet wird. Auch wenn der Vermieter folglich kein absolutes Vetorecht hat, sollte ihm jeder Mieterwechsel mitgeteilt werden. Und wenn alle gleichberechtigt im Mietvertrag stehen, müssen aufgrund der GbR alle ursprünglichen Mitglieder, wie schon bei der Kündigung, der Aufnahme eines neuen Mitbewohners zustimmen. Ist nur einer Hauptmieter und die übrigen Bewohner Untermieter, kann dagegen der Hauptmieter allein darüber entscheiden, wer in die WG aufgenommen oder wem gekündigt wird.
Wie sieht's mit Besuchern in der Wohnung aus?
Heutzutage steht im Mietvertrag nicht mehr wie einst in den sechziger Jahren, dass abends nach zehn Damenbesuch das Haus zu verlassen hat. Entsprechende Klauseln, dass etwa kein Besuch nach 23 Uhr erlaubt ist, sind mittlerweile unzulässig und werfen keine großen Fragen mehr auf, sondern erzeugen höchstens ungläubiges Staunen. Aber auch heute gibt es noch zeitliche Einschränkungen, wenn diese auch wesentlich freier als in früheren Tagen sind. Nach sechs bis acht Wochen ist laut Rechtsprechung aber damit Schluss. Ausnahme: Ehe- oder eingetragene Lebenspartner dürfen dauerhaft aufgenommen werden, wenn ausreichend Platz für das Zusammenleben ist. Freund oder Freundin allerdings nicht.
Egal wo man letztlich wohnt, rechtliche Besonderheiten gibt es überall.
Habe ich im Studentenwohnheim die gleichen Rechte wie andere Mieter auch?
Wer einen Platz in einem Studentenwohnheim hat, sollte wissen, dass § 549 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für Wohnheime einige Mieterrechte erheblich einschränkt. Grund: Um flexibel bei der Platzvergabe zu sein, gelten die gesetzlichen Grenzen bei Mieterhöhungen nicht und der Kündigungsschutz ist beschnitten. So muss der Wohnheimbetreiber eine Kündigung nicht wie sonst üblich begründen, da die sogenannte Sozialklausel in Wohnheimen ausgeschlossen ist. Die Kündigung muss aber weiterhin schriftlich vorliegen und eigenhändig unterschrieben sein und sollte eine Widerspruchsbelehrung enthalten. Ganz schutzlos ist man dennoch nicht. In Härtefällen, wie etwa bevorstehendem Examen oder Schwangerschaft, darf bis zum Ende dieses Zustands ausnahmsweise weitergewohnt werden. In derartigen Fällen muss der Kündigung bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich widersprochen werden. Enthielt die Kündigung keine Widerspruchsbelehrung, dann kann sie auch noch im ersten Gerichtstermin erklärt werden. Das hilft einem aber alles nicht, wenn die Mietdauer auf eine bestimmte Semesterzahl beschränkt ist oder ein fristloser Kündigungsgrund vorliegt.
Das WG-Leben ist doch eigentlich ganz locker, oder?
Der Spar- und Spaßeffekt durch Wohngemeinschaften ist bekannt. Fast jeder vierte Student ist WG-Bewohner. Solange alles gut läuft, kein Problem. Auf begrenztem Raum, wo man sich nur schwer aus dem Weg gehen kann, kann es aber auch zu Spannungen kommen.
Einfach kündigen und ausziehen geht nicht immer
Was viele nicht wissen, rechtlich betrachtet ist eine Wohngemeinschaft eine sogenannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Dafür reichen bereits zwei Personen, die einen gemeinsamen Zweck verfolgen und dazu Beiträge leisten. Ein ausdrücklicher Vertrag oder unternehmerischer Zweck ist nicht notwendig. Die Bewohner müssen nicht einmal darüber reden. Bereits das Zusammenziehen reicht zur Gründung aus. Den Zweck bildet das gemeinsame Bewohnen, die zu leistenden Beiträge sind die anteiligen Mietzahlungen und die Beiträge zum Wohnungserhalt. Bedeutung erlangt die GbR unter anderem dann, wenn ein WG-Bewohner ausziehen will. Stehen, wie meist, alle WG-Mitglieder gleichberechtigt im Mietvertrag, müssen alle übrigen und der Vermieter der Kündigung des Ausziehwilligen zustimmen. Die Kündigung ist sonst unwirksam. Der Ausziehende muss zwar nicht länger in der WG leben, aber weiterhin seine Miete zahlen und haftet für eventuelle Schäden (LG Hamburg, Urteil v. 10.8.1995, Az.: 334 S 38/95). Stellt sich jemand auf stur und hilft auch keine Überzeugungsarbeit, muss derjenige leider auf Zustimmung verklagt werden. Kleiner Trost. Die Gerichte entscheiden in solchen Fällen regelmäßig gegen Verweigerer, da ihnen meist ein wichtiger Grund fehlt, um „Nein" zur Kündigung zu sagen. Als Verlierer des Prozesses müssen sie dann alle Kosten tragen, die durch Gericht, Anwalt und länger zu zahlende Miete entstanden sind. Ein Hinweis darauf im Vorfeld hilft vielleicht, dickköpfige Mitbewohner zu überzeugen.
Dieses Problem besteht nicht, wenn der Vermieter nur mit einem der Bewohner den Mietvertrag abgeschlossen hat und die übrigen Mitbewohner wiederum seine Untermieter sind. Hier kann der Vertrag zwischen Hauptmieter und einzelnem Untermieter normal gekündigt werden. Aber einfach so ohne Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten, ist nicht erlaubt. Dieser kann sonst nach § 543 Abs. 2 BGB fristlos kündigen und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. Die Untervermietung ist beim Vermieter vorher zu beantragen, kann nach § 553 Abs. 1 BGB von ihm aber nur aus wichtigen Gründen oder bei Überbelegung der Wohnung verweigert werden. Um das zu verhindern, regelt man mit dem Vermieter besser eine Erlaubnis zur Untervermietung im Mietvertrag.
Ebenfalls wichtig: Endet der Vertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter, endet damit auch der Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter und alle müssen ausziehen. Um dies zu verhindern, ist es sinnvoll zu vereinbaren, dass die Untermieter in den Vertrag zwischen Haupt- und Vermieter eintreten dürfen.
Vorsicht vor der Haftungsfalle
Einen großen Nachteil bringt diese Konstruktion vor allem für den Hauptmieter mit sich. Er haftet dem Vermieter allein für alle Beschädigungen an der Wohnung - also auch die seiner Mitbewohner - und muss die Miete auch dann zahlen, wenn die Untermieter ihm noch nichts bezahlt haben. Da der Vermieter hier nur eine Bezugsperson hat, sind sie der Untervermietung meist abgeneigt. Das gleiche gilt für das Modell, dass jeder Bewohner einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt. Bei mehreren gleichberechtigten Mietern kann er sich nämlich einen der Mieter aussuchen und sämtliche Forderungen gegen die WG verlangen. Bei dieser als gesamtschuldnerisch bezeichneten Haftung sind Absprachen zwischen den Bewohnern für den Vermieter bedeutungslos (OLG Celle, Urteil v. 18.02.1998, Az.: 2 U 29/97). Ob der in Anspruch genommene Bewohner das Geld später von seinen Mitbewohnern zurückbekommt, ist allein sein Problem. Schmerzlich musste dies ein WG-Bewohner erfahren, der vom Amtsgericht Paderborn verurteilt wurde, umgerechnet 2.000 Euro für Mietrückstände und Wohnungsräumung seines plötzlich verschwundenen Mitbewohners zu zahlen (AG Paderborn, Az.: 51 C 28/99).
Vorsicht! Auch die elterliche Mietbürgschaft gilt für alle Bewohner, wenn sie nicht ausdrücklich auf das eigene Kind beschränkt wurde, wie das Landgericht Kassel entschied. Ein Vater musste für einen Mitbewohner in der WG seiner Söhne die nicht gezahlte Miete übernehmen, da nicht klar war, dass er nur für seine eigenen Kinder bürgen wollte (LG Kassel, Urteil v. 19.12.1996, Az.: 1 S 613/96). Lediglich die Höhe der Bürgschaft wurde auf drei Monatsnettomieten beschränkt, da der Vermieter sonst übervorteilt gewesen wäre.
Darf der Vermieter bei neuen WG-Mitbewohnern ein Wort mitreden?
Ja, aber nur, wenn der neue Mitbewohner ihm aus wichtigen Gründen unzumutbar ist (LG Karlsruhe, Urteil v. 25.01.1985, 9 S 580/83). Ansonsten ist er zur Zustimmung verpflichtet. Der Ein- und Auszug von Mitbewohnern sind bei WGs nämlich normal. Wenn an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde, muss der Vermieter damit rechnen und dies akzeptieren. In Universitätsstädten kann der Vermieter bei der Vermietung an mehrere Studenten schlecht sagen, dass keine WG vorliegt. Der Wille zur WG-Gründung sollte aber dennoch mitgeteilt werden. Am besten gleich in den Mietvertrag aufnehmen, dass an eine studentische Wohngemeinschaft vermietet wird. Auch wenn der Vermieter folglich kein absolutes Vetorecht hat, sollte ihm jeder Mieterwechsel mitgeteilt werden. Und wenn alle gleichberechtigt im Mietvertrag stehen, müssen aufgrund der GbR alle ursprünglichen Mitglieder, wie schon bei der Kündigung, der Aufnahme eines neuen Mitbewohners zustimmen. Ist nur einer Hauptmieter und die übrigen Bewohner Untermieter, kann dagegen der Hauptmieter allein darüber entscheiden, wer in die WG aufgenommen oder wem gekündigt wird.
Wie sieht's mit Besuchern in der Wohnung aus?
Heutzutage steht im Mietvertrag nicht mehr wie einst in den sechziger Jahren, dass abends nach zehn Damenbesuch das Haus zu verlassen hat. Entsprechende Klauseln, dass etwa kein Besuch nach 23 Uhr erlaubt ist, sind mittlerweile unzulässig und werfen keine großen Fragen mehr auf, sondern erzeugen höchstens ungläubiges Staunen. Aber auch heute gibt es noch zeitliche Einschränkungen, wenn diese auch wesentlich freier als in früheren Tagen sind. Nach sechs bis acht Wochen ist laut Rechtsprechung aber damit Schluss. Ausnahme: Ehe- oder eingetragene Lebenspartner dürfen dauerhaft aufgenommen werden, wenn ausreichend Platz für das Zusammenleben ist. Freund oder Freundin allerdings nicht.
Monday, November 7, 2011
Schimmel in der Wohnung
Die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz wegen Schimmel in der Wohnung.
1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?
2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?
3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?
4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?
5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?
6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?
7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?
8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?
Heute: 9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?
Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
Mietminderung bei Schimmel wegen optischer Mängel und Gerüche:
Bei optischen Mängeln durch Schimmel und leichter Geruchsbelästigung reicht die Mietminderung erfahrungsgemäß von 5-20 %, je nach Größe der betroffenen Fläche oder Intensität des Geruchs. Es kann hier aber auch extreme Fälle geben. Wenn der Geruch wegen Schimmels sehr penetrant ist und sich auf alle wichtigen Räume der Wohnung ausdehnt, sind Minderungsquoten von bis zu 90 % denkbar. In einem Fall, der allerdings Lösungsmittelgeruch betraf, erkannte das Amtsgericht Schöneberg eine Mietminderung wegen Geruchsbelästigung von 90 % an(Urteil vom 27.3.1996, Aktenzeichen: 6 C 32/92).
Mietminderung bei Gesundheitsgefahren durch Schimmel:
Schimmelbelastungen können je nach Intensität und Gefährdung für die Mieter und je nach Krankheitsbild bis zu einer Mietminderung von 100 % führen. Eine Mietminderung von 100 % (Mietreduzierung auf „0") wird dann gegeben sein, wenn der Schimmel nachweisbar zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führt. In einem Fall, in dem das Gericht eine Minderungsquote von 100 % erkannte, waren Bewohner der betroffenen Wohnung nachweislich lebensbedrohlich durch den Schimmel erkrankt.
Zusammengefasst: Bei Schimmel kommt nahezu jede Minderungsquote vor - von einer nur sehr geringen Quote von 5 % für eine relativ geringe optische Beeinträchtigung bis hin zu 100 % wegen Unbewohnbarkeit aufgrund Gesundheitsschäden. Häufig sprechen die Gerichte im Fall eines betroffenen Zimmers etwa 10-15 % Mietminderung zu (Schimmel an nasser Küchenwand, (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 15.10.2010, 65 S 136/10), wenn der Schimmel vereinzelt an verschiedenen Stellen nicht großflächig auftritt ebenfalls etwa 10-15 % (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010, 63 S 690/09 - Minderungsquote nicht zugestanden) zu und im Fall von Schimmelbildung im Schlafzimmer der Eltern und im Kinderzimmer bis zu 50 % in den Wintermonaten (in denen der Schimmelbefall besonders stark war) (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 16.5.2003, Aktenzeichen: 7 C 107/02).
1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung? Wann entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)? Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?
2. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?
3. Wann kann wegen Schimmels gemindert werden?
4. Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist?
5. Kann die Miete gemindert sein, wenn der Schimmel zwar toxisch ist, aber niemand durch den Schimmel erkrankt ist?
6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt? Wie ist die Beweislastverteilung vor Gericht?
7. Wann kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen? Welche Voraussetzungen hat die Rechtsprechung entwickelt?
8. Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Gutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten?
Heute: 9. Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
10. Kann der Mieter die Kosten, die er wegen der Beseitigung von Feuchtigkeit in der Wohnung aufgewendet hat, vom Vermieter ersetzt bekommen?
Welche Minderungsquoten sprechen Gerichte bei Schimmel in der Wohnung zu?
Mietminderung bei Schimmel wegen optischer Mängel und Gerüche:
Bei optischen Mängeln durch Schimmel und leichter Geruchsbelästigung reicht die Mietminderung erfahrungsgemäß von 5-20 %, je nach Größe der betroffenen Fläche oder Intensität des Geruchs. Es kann hier aber auch extreme Fälle geben. Wenn der Geruch wegen Schimmels sehr penetrant ist und sich auf alle wichtigen Räume der Wohnung ausdehnt, sind Minderungsquoten von bis zu 90 % denkbar. In einem Fall, der allerdings Lösungsmittelgeruch betraf, erkannte das Amtsgericht Schöneberg eine Mietminderung wegen Geruchsbelästigung von 90 % an(Urteil vom 27.3.1996, Aktenzeichen: 6 C 32/92).
Mietminderung bei Gesundheitsgefahren durch Schimmel:
Schimmelbelastungen können je nach Intensität und Gefährdung für die Mieter und je nach Krankheitsbild bis zu einer Mietminderung von 100 % führen. Eine Mietminderung von 100 % (Mietreduzierung auf „0") wird dann gegeben sein, wenn der Schimmel nachweisbar zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führt. In einem Fall, in dem das Gericht eine Minderungsquote von 100 % erkannte, waren Bewohner der betroffenen Wohnung nachweislich lebensbedrohlich durch den Schimmel erkrankt.
Zusammengefasst: Bei Schimmel kommt nahezu jede Minderungsquote vor - von einer nur sehr geringen Quote von 5 % für eine relativ geringe optische Beeinträchtigung bis hin zu 100 % wegen Unbewohnbarkeit aufgrund Gesundheitsschäden. Häufig sprechen die Gerichte im Fall eines betroffenen Zimmers etwa 10-15 % Mietminderung zu (Schimmel an nasser Küchenwand, (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 15.10.2010, 65 S 136/10), wenn der Schimmel vereinzelt an verschiedenen Stellen nicht großflächig auftritt ebenfalls etwa 10-15 % (LG Berlin, Urteil vom 22.10.2010, 63 S 690/09 - Minderungsquote nicht zugestanden) zu und im Fall von Schimmelbildung im Schlafzimmer der Eltern und im Kinderzimmer bis zu 50 % in den Wintermonaten (in denen der Schimmelbefall besonders stark war) (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 16.5.2003, Aktenzeichen: 7 C 107/02).
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